Foto: spletna stran Evropske komisije
Evropska komisija je 9. septembra 2026 predstavila dva povezana instrumenta za ukrepanje na stanovanjskem trgu: predlog uredbe Affordable Housing Act in Komisijsko priporočilo o dostopnosti ter ponudbi stanovanj na območjih s stanovanjskim pritiskom. Za slovenske občine, urbaniste, projektante in javne naročnike je bistveno, da prvi instrument še ni sprejet in zato še ne velja, drugi pa je že sprejeto, vendar kot pravno nezavezujoče vodilo Komisije. Jedro novega okvira je dvojno: na eni strani jasnejši pogoji, pod katerimi lahko javna oblast omejuje nekatere neprimarne rabe stanovanj, na drugi strani pa pritisk na pospešitev ponudbe, dovoljevanja, rabe zemljišč, prenov, zgoščevanja in gradnje dostopnih, socialnih ter študentskih stanovanj.
Kaj je Komisija predstavila 9. septembra
Komisija je 9. septembra 2026 objavila nov evropski okvir za območja, kjer je stanovanjska dostopnost posebej ogrožena. Okvir sestavljata: (1) predlog uredbe, ki naj bi poenotil presojo upravičenosti in sorazmernosti nekaterih stanovanjskih omejitev z vidika notranjega trga EU, ter (2) priporočilo Komisije, ki nacionalnim, regionalnim in lokalnim oblastem priporoča ukrepe za hitrejše povečanje ponudbe stanovanj. Zakonodajni predlog je še v rednem zakonodajnem postopku 2026/0268/COD in ga obravnavata Evropski parlament ter Svet, zato še ni mogoče govoriti o sprejeti ali veljavni uredbi. Priporočilo pa je bilo sprejeto istega dne na podlagi člena 292 PDEU.
Za prakso je pomembno, da predlog uredbe ni namenjen harmonizaciji stanovanjske politike kot take. Komisija izrecno poudarja, da predlog ne ustvarja nove pravice držav ali občin do omejevanja trga in tudi ne predpisuje, katere omejitve morajo uvesti. Ureja predvsem metodologijo dokazovanja stanovanjskega pritiska ter pogoje, pod katerimi so lahko izbrani ukrepi skladni s pravom EU.
Kaj vsebuje predlog uredbe
Predlog uredbe zajema dve skupini ukrepov: omejitve dostopa do kratkoročnega oddajanja stanovanj in omejitve glede pridobivanja ali rabe zemljišč ter stanovanjskih nepremičnin, kadar ne gre za primarno prebivališče. Za kratkoročno oddajanje je posebej pomembno, da bi se ukrepi po predlogu lahko nanašali le na stanovanja, ki niso primarno prebivališče gostitelja. Hkrati naj bi za ukrepe, ki padejo v področje uredbe, poseben režim nadomestil obveznost priglasitve po členu 15(7) Direktive o storitvah.
Osrednja novost je standardiziran test za ugotavljanje, ali je določeno območje pod stanovanjskim pritiskom. Predlog zahteva najmanj tri elemente: razmerje med cenami stanovanj in dohodki mora doseči ali preseči prag osem let razpoložljivega dohodka na prebivalca za nakup povprečnega stanovanja, to razmerje se mora v zadnjih desetih letih povečevati, hkrati pa mora organ utemeljiti, da se brez ukrepa pritisk v naslednjih treh letih verjetno ne bo zmanjšal. Če razmerje doseže ali preseže 10, dokazovanje desetletnega naraščanja ni več potrebno. Metodološka podlaga je vezana na prilogo predloga, Komisija pa se opira tudi na podatkovno orodje JRC Mapadomo.
Za občine je ključno, da predlog zahteva objektivne, transparentne in preverljive podatke, teritorialno zamejitev ukrepa le na nujno območje ter strogo presojo nujnosti in sorazmernosti. Organ mora med drugim dokazati, da ima zadevna praksa – na primer kratkoročno oddajanje ali neprimarna raba stanovanj – vsaj tri leta pomemben škodljiv učinek na dostopnost ali razpoložljivost stanovanj. Pri ukrepih, vezanih na dolgotrajno prazna stanovanja, predlog izrecno varuje primere upravičene neuporabe, kot so delo, izobraževanje, zdravje, dedni postopki, pravne ovire ali neprimernost za bivanje.
Za trg nepremičnin je pomemben še en varovalni mehanizem: če ukrepi omejujejo pridobivanje stanovanj ali zemljišč, se po predlogu lahko uporabljajo le za nepremičnine, pridobljene po začetku uporabe konkretnega ukrepa. Kjer ukrepi posegajo v obstoječe zakonite položaje, morajo vsebovati ustrezne prehodne ureditve. Predlog torej ne določa enotnega evropskega prehodnega roka, temveč zahteva, da je prehod urejen glede na vrsto posega. Enako pomembno je, da so ukrepi po predlogu časovno omejeni: praviloma največ za pet let, z obveznim pregledom najpozneje v petih letih od sprejetja ukrepa in z obveznim umikom, če pogoji niso več izpolnjeni.
Zakaj je priporočilo za stroko skoraj enako pomembno kot sama uredba
Če je predlog uredbe predvsem pravni okvir za omejitve na trgu, je priporočilo Komisije operativni okvir za povečanje ponudbe. Prav tu so najbolj neposredne posledice za arhitekte, inženirje, urbaniste ter javne investitorje. Priporočilo spodbuja pripravo housing acceleration plan za območja pod pritiskom in tudi za funkcionalna urbana območja ter dnevne migracijske cone okoli njih. To kaže, da Komisija stanovanjske politike ne obravnava le znotraj administrativnih meja občine, temveč tudi kot prostorski in infrastrukturni problem širšega območja.
Jedro priporočila je pospeševanje dovoljevanja. Komisija občinam in drugim pristojnim organom priporoča prednostno obravnavo dostopnih in socialnih stanovanj ter prenov, nadgradenj, sprememb namembnosti in delitev stanovanj. Hkrati priporoča delo proti največjim dopustnim časom odločanja, pri čemer izrecno omenja 60-dnevne roke, kjer je to relevantno, in tudi molk organa za posamezne korake, kjer je to primerno. Za gradbeni sektor je pomembno tudi, da priporočilo promovira interoperabilne digitalne sisteme dovoljevanja, postopno uvajanje BIM-poteka, strojno berljiva pravila ter pravno priznanje formata openBIM.
Priporočilo posega tudi v javno naročanje in tehnologijo gradnje. Naročnikom priporoča uporabo fleksibilnosti evropskega okvira javnega naročanja za hitrejšo dostavo kakovostnih stanovanj: prefabricirane in off-site sisteme, okvirne sporazume, skupna naročila, pospešene postopke ter uporabo arhitekturnih natečajev in tržnih posvetov v pripravi projekta. Obenem poziva k podpori sodobnim metodam gradnje, usposabljanju kadrov in čezmejnemu opravljanju gradbenih ter obnovitvenih storitev.
Zemljišča, zgoščevanje, prenova in stanovanja pod tržno ceno
Priporočilo ni omejeno na hitrejše izdaje dovoljenj. Komisija izrecno poziva k povečanju deleža stanovanj pod tržno ceno, vključno z dostopnimi, socialnimi in študentskimi stanovanji. Lokalnim oblastem priporoča določanje lokalnih ciljev, uporabo vključujočega zoninga, namenskih parcel in gostotnih bonusov. Kadar je takšno stanovanje financirano z javnimi sredstvi v okviru storitev splošnega gospodarskega pomena, priporočilo opozarja na najmanj 20-letno namensko obdobje tam, kjer to zahteva Sklep Komisije (EU) 2025/2630.
Na področju prostorskega razvoja priporočilo občinam nalaga, naj preverijo in po potrebi prilagodijo gradbene predpise, standarde ter politike rabe zemljišč in zoninga, da bi omogočili prenove, energetske izboljšave, spremembe namembnosti, zgoščevanje, dozidave in delitve stanovanj. Posebej poudarja tudi boljšo rabo obstoječega fonda, spodbude za dolgoročno uporabo praznih stavb ter prilagoditve pravil etažne lastnine, kadar ta ovirajo prenove ali preobrazbo prostorov v stanovanja.
Še izrazitejši je poudarek na zemljiški politiki. Komisija priporoča orodja za pridobivanje, združevanje, preurejanje in oddajo zemljišč ter stavb, uporabo javnih zemljiških agencij, land bankov ali razvojnih korporacij, pa tudi modele dolgoročnega javnega zakupnega razmerja, kjer javni sektor obdrži lastništvo zemljišča. Za mestne občine in večje regionalne investitorje je to pomemben operativni signal, da hitrost stanovanjske politike ne bo odvisna samo od prostorskega akta, temveč tudi od aktivne zemljiške bilance in institucionalne sposobnosti upravljanja portfelja.
Kaj velja danes in kaj še ne
Sprejeto je Komisijsko priporočilo z dne 9. septembra 2026, vendar kot nezavezujoč akt, ki usmerja ravnanje pristojnih organov. Predlagana uredba pa še ni sprejeta, zato ne velja in zanjo še ni mogoče navesti dejanskega datuma začetka uporabe. Besedilo predloga določa, da bi uredba začela veljati dvajseti dan po objavi v Uradnem listu EU; obstoječi ukrepi, sprejeti pred tem datumom, pa ne bi samodejno padli v njen režim, čeprav bi jih pristojni organ lahko pregledal po pravilih uredbe. Komisija bi morala učinke uredbe oceniti pet let po začetku njene veljavnosti.
Za strokovno javnost je zato trenutno najpomembnejše vprašanje pripravljalno: ali imajo občine, regije in javni investitorji dovolj kakovostne podatke, dovolj jasno zemljiško politiko in dovolj robusten sistem dovoljevanja, da bodo lahko novi okvir izkoristili, če bo uredba sprejeta v približno sedanji obliki. Komisijino orodje Mapadomo kaže smer: primerljiva lokalna podatkovna baza naj postane podlaga za dokazovanje stanovanjskega pritiska in za ciljanje ukrepov, ne pa le spremljevalni analitični dodatek po sprejetju odločitev.
Zakaj je pomembno spletno srečanje 28. oktobra
Evropska komisija 28. oktobra 2026 med 14.00 in 15.30 CET pripravlja strokovno spletno srečanje o praktični uporabi akta za regije in mesta. Po uradni napovedi bodo službe Komisije razložile predlagani okvir, odgovarjale na vprašanja in zbirale odzive o njegovi praktični uporabi, prijave so odprte do 23. oktobra 2026 do 23.59 CEST. Za slovenske občine, zbornice, razvojne agencije in večje javne naročnike je to neposredna priložnost, da preverijo, kako Komisija razume sorazmernost omejitev, podatkovne zahteve, povezavo s kratkoročnim oddajanjem in pričakovane ukrepe za pospešitev ponudbe.